5-Qué hacer y qué no hacer de las ventas a corto

Se trata de una verdadera sopa de letras de la lengua por ahí en relación con las propiedades vendedores en dificultades “. Hay en el extranjero términos de resonancia, la jerga inventada, normas, políticas, procedimientos, bla, bla, bla. No importa que te puede pasar a hablar con el, que conoce a alguien que conoce a alguien que es un “experto” en el manejo de una o todas las partes de las opciones de las propiedades en dificultades “.

Pues bien, parafraseando a los troyanos, tenga cuidado con los griegos que traen regalos, sobre todo cuando los portadores de regalos se dicen ser expertos en un segmento de mercado plagado de trampas y la legalidad en todo momento. Muchos son dilatants, son pocos los expertos. Rick Cowle (rcowlelaw@comcast.net), un abogado de gran experiencia que ha manejado cientos de quiebras, ventas en corto, las ejecuciones hipotecarias y las modificaciones de hipoteca, es un experto. Cuando Cowle habla, tiene experiencia, credibilidad y experiencia de su lado. Su consejo y el consejo son buscados por abogados de otros nuevos a “dificultades de propiedad” cuestiones.

MBS: Rick, tú y yo hemos trabajado con REO (Real Estate Owned) las propiedades y con los vendedores en todas las fases de ejecución hipotecaria en el pasado. Hemos visto mucho los mercados con la avalancha de ventas cortas y ejecuciones de una hipoteca hace 15 años, pero nada se compara a lo que estamos viendo hoy en día. El volumen y la rapidez de las propiedades surgen no tiene paralelo. ¿Qué consejo le daría a los agentes por ahí luchando para ayudar a la gente llena de problemas?

RC: Si bien puede ser más fácil decirlo que hacerlo, es importante consultar a un experto. Hay recursos que hay a disposición del público, como el de Vivienda y Desarrollo Urbano sitio web, servicios gratuitos de asesoría de crédito, los abogados con amplia experiencia en cuestiones de vendedor en dificultades, etc Incluso es posible utilizar Google para encontrar abogados que anuncian sus credenciales como dificultades expertos en propiedad. Lo que nunca hay que hacer es dar asesoramiento y orientación cuando no están calificados para hacerlo. Tomar una clase de corto-venta de tres horas no tiene un experto en dar consejos sobre el proceso de venta a corto. Sin embargo, es mucho lo que un agente puede hacer en conjunto con un abogado. Siempre aconsejo a los agentes para ayudar al comprador de encontrar a un abogado antes de hacer cualquier otra cosa.

MBS: Los vendedores que se encuentran en el miedo dificultades financieras que no pueden pagar un abogado para ayudarles. A menudo simplemente “ignorar” los avisos del banco delincuencia porque creen que son incapaces de ayudarse a sí mismos. Presentado con tal escenario, ¿qué me recomiendan?

RC: Si bien no puedo hablar por todos los abogados, sé que muchos, incluido yo mismo, tienen planes que tengan en cuenta los vendedores realidad financiera actual y permitir formas de navegar por el proceso con poco o tal vez no por adelantado los honorarios del abogado. Hay casos en que los honorarios del abogado pueden ser facturados y pagados por la institución financiera que sostiene el embargo. Esta es una parte de las cuestiones negociables a los que enfrentarnos. El costo final para el vendedor puede ser mucho más perjudicial por la falta de acción que por la investigación de todas las opciones. Si el agente tiene un papel en ser un recurso para el consumidor, que en realidad tienen valor. Saber qué hacer es menos importante que saber lo que está disponible para ayudar al consumidor y guiar a esos recursos. Sólo ayudando a los vendedores para saber qué preguntas hacer o por dónde empezar el proceso tiene un valor incalculable.

MBS: No es ningún secreto que, aun cuando los vendedores o agentes que hayan autorizado a hacerlo, trate de contactar con el banco (s) en cuestión, no hay garantía de que van a hacer ningún progreso para llegar a la gente adecuada para ayudar. Puede sentirse como un agujero negro, y el nivel de frustración de todo el mundo es suficiente para causar úlceras. ¿Cuál es la forma correcta de manejar estos obstáculos?

RC: No hay una respuesta que sea adecuado. Cómo llegar a las personas adecuadas en los departamentos de derecho es fundamental para posiblemente evitar la ejecución hipotecaria. No va a ser el departamento de hipotecas que faciliten el proceso. El departamento de derecho puede ser llamado la recuperación de activos, la mitigación de pérdidas, ejercicio o alguna otra cosa. Además, cada prestamista tiene sus propios requisitos de documentación. Obtener el paquete en el banco y completar la documentación requerida es esencial para siquiera ser escuchado. Al contratar a un negociador con experiencia que trabaja con la mayoría, si no todos, los principales bancos nacionales, que él / ella sabrá lo que se requiere por dicho banco de antemano, de forma en el archivo para los vendedores de uso. Al saber cómo completar los formularios necesarios y hacerlo de manera oportuna, puede acortar el proceso de aprobación de la venta corta de tal vez meses.

MBS: ¿Qué es una venta corta para aquellos lectores que puede ser nuevo en esto?

RC: Cuando los vendedores deben más por su hipoteca (s) que el valor de su casa, los vendedores se encuentran en una situación de escasez si deciden vender. No habrá suficiente dinero para pagar el préstamo (s). El vendedor tendrá que sentarse a la mesa con el producto para satisfacer el derecho de retención (s). Eso no es lo mismo que ser capaz de justificar una venta corta cuando el banco determina que el vendedor es digno de ser autorizados a vender la casa a menos de que el embargo en circulación (s), y el banco aceptará como su pérdida de la escasez. Para ser considerado para una de elegibilidad a corto venta tendría que tener una dificultad como el divorcio, gastos médicos, pérdida de empleo, la muerte de un familiar o alguna situación catastrófica vida similares. Además, los gastos de los vendedores debe superar su / sus bienes e ingresos, que está atrasado en sus pagos y no tienen manera de pagar al banco. Simplemente, debido más que la casa vale pero que quieren vender, independientemente de la falta de rigor no es una razón para solicitar una venta corta.

MBS: Vamos a suponer que hay una dificultad como se ha dicho. ¿Cuál es el proceso para que el agente / vendedor a seguir?

RC: “Lista de la propiedad a un precio basado en un análisis detallado del mercado. El agente tiene que estar seguro de que hacen otros agentes de la MLS en cuenta que se trata de una venta a corto posible y que “todas las transacciones, incluido el importe de la indemnización, están sujetos a la aprobación del banco.” El hecho es que incluso si una casa está en la lista a valor de mercado y un comprador llega y hace una oferta acorde con ese valor, el banco no puede aceptar la venta. Hay casos donde la opinión del banco de precios puede ser mayor que la oferta sobre la mesa, y el banco puede contrarrestar o rechazar la oferta si no se ajusta a lo que ellos creen es exacta. A menudo me sugieren que el agente de un vídeo de la casa del documento verdaderamente condición de algunas evaluaciones se realizan sin un paseo completo por medio. Sin la documentación que puede ser difícil hacer caso al banco acerca de por qué la casa no vale lo tasador del banco determinado. Los agentes siempre deben cumplir tasador del banco en la propiedad y les proporcionan composiciones. No puede utilizar composiciones del agente, pero la documentación podría ser muy útil si se da un conflicto. Esto no debe ser tomado como un evangelio que un banco se debate, ya sea con un agente o un abogado. Algunos sí, otros no.

MBS: ¿Cuáles son los bancos buscan en relación con las calificaciones de un comprador?

RC: En la gran mayoría de las veces, el banco no quiere negociar contingencias. Los compradores que tienen otra venta pendiente y la necesidad de ingresos de esa venta a fin de cerrar en la próxima compra no es probable que sea considerado. Los bancos ven con buenos ojos de los compradores de su interés en las concesiones. Las ventas son siempre como está sin créditos de reparación, excepto en condiciones muy, muy raras ocasiones. Mientras que los compradores pueden tener las inspecciones realiza, es por su cuenta y no para la negociación de las cuestiones que puedan surgir. Tuve una incidencia en el que durante la tramitación de la venta corta, la casa sufrió un congelamiento. Regresé al banco y renegociar para los compradores. Hemos tenido que documentar los problemas y estimar el costo de la reparación. Ese es el tipo de rara ocurrencia que consideraría presentar al banco.

MBS: ¿Hay algunas banderas rojas que los agentes deben tener en cuenta antes de aventurarse en ayudar a un vendedor en dificultades?

RC: Los vendedores tienen que ser muy cooperativo con el agente y el que más entra en el proceso. Las parejas que participan en un divorcio y en conflicto entre sí pueden presentar obstáculos insuperables a la hora de ser responsable y conseguir toda la documentación en manos de la gente adecuada. Los vendedores también deben estar dispuestos a hacer el papeleo necesario. Esto requiere mucho tiempo y detallada. Cualquier persona que no “excavar” lo que se necesita como prueba de las afirmaciones hechas están perdiendo el tiempo de todos. Hay también la transferencia de los documentos que requieren las firmas. Una vez más, si hay más de un vendedor, y los dos o más no son afines, izar la bandera roja y estar seguro de los problemas se curan antes de acercarse al banco con una oferta. Oímos acerca de las ventas a corto ocupando las salas de más un año. Eso es por lo general debido a problemas con cuestiones tales como la arriba mencionada. vendedores bien preparados y de cooperación que tanto el abogado y agente de puestos de trabajo mucho más fácil.

MBS: A menudo, las casas tendrán más de un titular de derecho de retención. En tales casos, lo que sucede cuando se trata de un proceso de venta corta?

RC: He tenido un índice de éxito del 90% de trabajo a través de este mismo asunto. Sé que la alta tasa de éxito se debe a que es muy familiarizados con el proceso de liberación de gravámenes y cómo acercarse a los bancos con respecto a por qué teniendo la venta se encuentra en su mejor interés. A menudo es un delicado acto de equilibrio lleno de un montón de un lado a otro de negociación. Yo diría que sería casi imposible de lograr sin las habilidades de un negociador con mucha experiencia de trabajo en nombre de los vendedores.

MBS: ¿Qué tendencias próxima ves dentro de este segmento del negocio?

RC: La falta de conocimiento por parte del profesional de bienes raíces, mientras que el número de vendedores en dificultades sigue creciendo, sólo exacerbará los problemas de conseguir estas propiedades vendidas en lugar de una ejecución hipotecaria. Los bancos todavía no están preparados para la amplitud y profundidad de los problemas, y muchos vendedores están cayendo entre las grietas que de otro modo podría haber sido ayudado. El mercado estará pronto inundado de OER en estos procesos hogares a través de los sistemas de los bancos después de que el proceso de ejecución hipotecaria. Agentes desea trabajar este segmento del mercado pero pocos entienden la amplitud y profundidad de lo que se requiere y el compromiso de tiempo. Los bancos necesitan los agentes de educación para las listas de REO.

MBS: Después de haber cientos administrado y procesado de las propiedades REO, que no podía estar más de acuerdo. Como cuestión de hecho, los errores y omisiones de las empresas ahora están preocupados por agentes de indemnizar que no exigir a sus agentes para borrar todos los listados REO con la empresa antes de que buscar. Es un muy contencioso, pendiente resbaladiza. Los bancos exigen todo tipo de garantías y fianzas para las personas que trabajan en sus anuncios … no para los débiles de corazón para algunos.

RC: Yo no podría estar más de acuerdo. Cuanta más gente entiende todo el proceso de la delincuencia por primera vez en la hipoteca hasta la fase de REO, menos probable es que se quiere tomar todo en.

MBS: Hay momentos en que los titulares de segundo derecho de retención, o la primera, incluso, pedirá a los vendedores a firmar un pagaré sin garantía de parte de la escasez pagados por el prestamista por parte de los vendedores. Cuando sucede eso y con qué frecuencia?

RC: “Si el titular del derecho de retención (s) considera que existen activos próxima, que puede dar este paso. Esto lo vemos a menudo con los préstamos que están garantizados por el PMI (seguro hipotecario privado). empresas PMI son ser golpeado muy duro con el número de préstamos incobrables que fueron asegurados por el PMI y no posteriormente. Ellos pueden tratar de recuperar parte del dinero que han indemnizar establecer si sienten que es una buena oportunidad de recuperar parte del camino.

MBS: Hay tantos otros temas que podríamos explorar en la gran longitud. Se han escrito volúmenes sobre toda la zona de vendedores en dificultades y las propiedades. ¿Cuál diría usted que es la cosa más importante que un agente puede hacer para ayudarles a ayudar a sus vendedores?

RC: Educación, educación, educación. Leer, tomar clases, se unen a grupos de redes de profesionales afines, etc simplemente no puede saber lo suficiente para ayudar a las personas que necesitan un buen asesoramiento, orientación y apoyo ahora más que nunca!

MBS: Amen a eso!

Wednesday, November 17th, 2010 Negocios
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