11-Lennar turnos de estrategias para mantener los ingresos que fluye

588 NW Dickens Court 

Desde el colapso del mercado de vivienda más en casa constructores han tenido que poner en práctica estrategias de supervivencia, pero ninguno ha sido más agresivo y exitoso con sede en Miami Lennar.

A juzgar por los recientes acuerdos y planes de Lennar para recaudar grandes cantidades de capital para su unidad de inversión, la compañía se centra en inversiones en activos en dificultades, incluyendo los activos comerciales, y las actividades bancarias de la tierra. Por ahora, la operación de desarrollo residencial es secundaria a su estrategia de inversión.

Desde el colapso del mercado de vivienda más en casa constructores han tenido que poner en práctica estrategias de supervivencia, pero ninguno ha sido más agresivo y exitoso con sede en Miami Lennar.
A juzgar por los recientes acuerdos y planes de Lennar para recaudar grandes cantidades de capital para su unidad de inversión, la compañía se centra en inversiones en activos en dificultades, incluyendo los activos comerciales, y las actividades bancarias de la tierra. Por ahora, la operación de desarrollo residencial es secundaria a su estrategia de inversión.

Desde el colapso del mercado de vivienda más en casa constructores han tenido que poner en práctica estrategias de supervivencia, pero ninguno ha sido más agresivo y exitoso con sede en Miami Lennar.

A juzgar por los recientes acuerdos y planes de Lennar para recaudar grandes cantidades de capital para su unidad de inversión, la compañía se centra en inversiones en activos en dificultades, incluyendo los activos comerciales, y las actividades bancarias de la tierra. Por ahora, la operación de desarrollo residencial es secundaria a su estrategia de inversión.

“Su negocio en casa-edificio no va a ninguna parte durante un tiempo”, dijo David Dabby, un consultor de bienes raíces en Miami.

Según Dabby y otros analistas, las recientes medidas de Lennar forman parte de una estrategia para sacar provecho de la crisis inmobiliaria, mantener los beneficios que fluyen y se preparan para un fuerte volver cuando el mercado comience a recuperarse.

“Hay una falta de demanda de nuevos productos y ya que son el hogar de los constructores de la única manera de compensar esto es hacer ofertas – la compra de tierras, adquisición, disposición, nota, nota de venta, la compra de bienes raíces comerciales en dificultades – algo que se mueven y agitar – y son bastante buenos en eso “, dijo Dabby.

Lennar director ejecutivo Stuart Miller dijo en una conferencia de construcción de viviendas la semana pasada en Nueva York que la compañía planea recaudar $ 750 millones y invertir 500 millones de dólares en activos de riesgo a través de su unidad de Rialto.

Un primer tramo de la oferta se está comercializando a los inversores de EE.UU. y Canadá y se espera que cierre a finales de noviembre.

ejecutivos de Lennar y Rialto no devolvió las llamadas en busca de comentarios.

El papel de Rialto

Lennar Rialto formó en 2007 con un grupo de ejecutivos que trabajaban para LNR Property, una ex unidad de Lennar que adquirió los activos en dificultades al gobierno hace casi dos décadas. LNR fue una parte crucial de Lennar, lo que representa aproximadamente la mitad de los ingresos netos de Lennar a mediados de la década de 1990.

Rialto no ha alcanzado el nivel LNR todavía, pero es buscar constantemente ofertas en dificultades. A finales de septiembre, Rialto adquirió $ 740 millones en préstamos problemáticos e inmuebles a partir de tres grandes instituciones financieras. Los activos incluidos alrededor de 400 préstamos respaldados por propiedades residenciales y comerciales por un total de alrededor de $ 529 millones. La mayoría de los préstamos están en mora.

La adquisición también incluye 306 propiedades en manos de bancos con un valor total estimado de $ 221 millones. De acuerdo con documentos presentados ante la Securities and Exchange Commission, Lennar pagó $ 310 millones para la cartera de préstamos y los activos inmobiliarios. Las propiedades consisten en tierra y tanto unifamiliares y comunidades multifamiliares.

En febrero, el Rialto se asoció con la FDIC y pagadas 243,000,000 dólares por una participación del 40 por ciento de una cartera de préstamos de $ 3,000,000,000 adquiridos de los bancos en quiebra.

estrategia de Rialto es para comprar los activos o préstamos con un descuento y la reestructuración de ellos. El proceso puede ser costoso y requiere mucho tiempo. Pero puede ser rentable.

Miller dijo que durante la conferencia de la semana pasada que cada 10 centavos de “valor de la resolución sobre nuestro precio de compra de 40 centavos genera aproximadamente $ 122 millones de beneficio.” Rialto contribuyó con alrededor de 26 por ciento, o $ 7.7 millones, a $ 30 millones de Lennar ganancias del tercer trimestre, a pesar de que la unidad sólo representaron el 4,6 por ciento del total de ingresos de los padres durante el período.

“Son sólo añadir a su flujo de ingresos”, dijo Robert Rulla, analista de Fitch Ratings. “A medida que el mercado de la vivienda operan bajo los niveles inferiores, en el corto y mediano plazo, la unidad de Lennar Rialto ofrece un flujo de ingresos adicional para la empresa en forma de comisiones de gestión y resolución de los ingresos de los activos inmobiliarios en dificultades.”

Miller dijo que Lennar es diferente de sus competidores, ya que ha construido una “máquina” que permite a la empresa a invertir en “otros simplemente no están equipadas para hacerlo.”

“Lennar lo hizo muy bien en los años 90 con LNR,” dijo Lewis Goodkin, un consultor de bienes raíces en Miami. “Tienen mucha experiencia y saben que esto es una buena oportunidad para ellos”.

Dabby está de acuerdo.

“Ellos son perfectos para esto”, dijo. “El presidente de la empresa es muy versado en todos los segmentos, lo que les permite diversificar”.

Con su unidad de Rialto, Lennar ha adquirido no sólo los activos residenciales y préstamos, pero también las propiedades comerciales, incluyendo los complejos de apartamentos.

A diferencia de otros inversores en el mercado en dificultades, Lennar también tiene la oportunidad de adquirir individuales sitios residenciales con grandes descuentos de la cartera a granel de Rialto, dijo Goodkin.

Lennar que permite a la tierra del banco a precios mucho más bajos que sus competidores, dijo.

“Ellos tienen la capacidad de hacer algo por sí mismos con los activos en lugar de deshacerse de ellos”, dijo.

Sitio Adquisiciones

Con lo mucho inventario de vivienda sin vender en el mercado, algunos expertos creen que puede ser demasiado pronto para Lennar para adquirir las obras de construcción casera. Goodkin dijo que al precio adecuado, todavía puede ser una decisión inteligente.

Lennar ha estado invirtiendo en las zonas geográficas en las que cree que la recuperación está cerca.

Por ejemplo, dijo Miller en su presentación que la empresa está apuntando a áreas tales como Doral, que según dijo tiene un inventario de vivienda que es probable que se venda en el plazo de un año. Eso está en contraste con el centro de Miami, donde se espera que el inventario de condominios sin vender a durar más de tres años.

Lennar adquirió recientemente cuatro parcelas de desarrollo en Doral, incluyendo dos de Starwood, una de un banco cerrado y otro a un constructor local no, dijo Miller.

En el tercer trimestre, Lennar compró 3.300 sitios de origen y poner otros 900 bajo contrato.

La adquisición de tierras se realizaron a precios que permitan a la empresa a construir y vender las casas a precios de mercado actuales, en lugar de ser comprado con la esperanza de que los precios de la vivienda aumentará. Los precios de compra también se basan en un ritmo lento de ventas, dijo Miller.

“Han sido muy prudentes con sus adquisiciones de tierra”, dijo Rulla.

El dinero barato

Lennar ha aprovechado de créditos asequibles.

La compañía dijo la semana pasada que había dispuesto que las cartas de crédito por un total de 150 millones de dólares de un grupo de prestamistas encabezados por JPMorgan Chase Bank. El acuerdo va hasta el 2013.

“Si haces el bien comprar y pedir prestado a una tasa barata, el costo de mantener un activo entonces se baja considerablemente”, dijo Goodkin.

Rulla dijo que a principios de este año Lennar terminado una de sus líneas de crédito porque había suficiente dinero en efectivo en sus libros. Pero debido a las tasas de préstamos atractivos, Lennar y otros constructores han empezado a obtener créditos para las inversiones potenciales.

“Es un buen momento para emitir deuda a un precio favorable. Hemos visto el acceso de otros constructores de los mercados de capitales en el último par de semanas más o menos”, dijo Rulla. “Probablemente va a utilizar como pago inicial para conocer las opciones lote o algún otro uso para sus operaciones de construcción de viviendas.”

En la reciente conferencia en Nueva York, Miller dijo que el foco de la compañía ha estado en el fortalecimiento de su balance, mientras trata de reconstruir la rentabilidad en su negocio principal de construcción de viviendas.

Lennar la semana pasada anunció que iba a vender $ 435 millones en obligaciones convertibles senior con vencimiento en 2020.

Los analistas dijeron que algunos de los beneficios de la venta nota es probable que se utilizará para financiar adquisiciones de Rialto.

A finales del tercer trimestre, Lennar tenía un saldo en efectivo de aproximadamente $ 1 mil millones.

Lennar reportó una ganancia del tercer trimestre de $ 30 millones, en comparación con una pérdida neta de 171,6 millones dólares en el mismo trimestre de 2009.

Lennar también ha reducido el número de la casa de la creación de empresas mixtas que estuvo involucrado y con la cantidad de deuda sin recurso de las empresas mixtas. Por ejemplo, Lennar había más de $ 1.7 millones de dólares en exposición a la deuda recurrir en estas empresas mixtas. Que se ha reducido a alrededor de $ 180 millones, según la compañía.

Rulla Lennar dijo que espera que continuará con su estrategia para reforzar sus finanzas, construcción de cuota de mercado mediante la compra de la tierra y sacar provecho de los activos en dificultades.

Miller dijo que no es ningún secreto que la empresa quiere aumentar el capital para inversiones.

“Vamos a aumentar el capital en el mercado público. Vamos a reunir capital a través de medios privados. Capital quiere invertir donde no se vuelve descomunal. No se vuelve descomunal en los vehículos de inversión”, dijo en una conferencia telefónica con el 20 de septiembre los analistas.

“Nos sentimos cómodos que con el capital que tenemos en nuestro balance general y nuestro acceso a capital en estos momentos fuera de la empresa, vamos a ser capaces de hacer un montón de oportunidades de inversión se hagan realidad.”

La compañía está especializada en inversiones de activos en dificultades, incluyendo los activos comerciales, y las actividades bancarias de la tierra. Por ahora, su operación de desarrollo residencial parece secundaria a su estrategia de inversión.

Según los analistas, las recientes medidas de Lennar forman parte de una estrategia para sacar provecho de la crisis inmobiliaria, mantener los beneficios que fluyen y se preparan para un fuerte volver cuando el mercado comience a recuperarse.

Thursday, November 18th, 2010 Negocios
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