financiamento de hipotecas de propiedades para el 2012

a) Fannie Mae – Este programa es ideal para la adquisición de financiamiento a largo plazo con tasa fija de interés para los prestatarios edificios planea llevar a cabo. A través de Fannie Mae se puede financiar la adquisición de o refinanciación de los edificios de apartamentos de cinco unidades existentes y con los montos del préstamo a partir de $ 750.000. Hay cinco, siete y diez años Fijo a las opciones de tipos de interés. Cinco años las tasas de comenzar en el rango del 4%, con siete y diez años las tasas en el rango de 5%. La amortización estándar es de treinta años. Podemos financiar hasta el 80% del coste de adquisición (y en algunos casos hasta un 85%), y en una. Refinanciar hasta un 80%, sin salida de efectivo y el 75% con dinero en efectivo-out Sin embargo, las tasas de avance también varían dependiendo de la ubicación de la propiedad como Fannie Mae tiene restricciones en algunos Estados de la relación préstamo-valor (ejemplo: Florida, que no financiará más del 65% del préstamo al valor). La ocupación tiene que haber sido del 90% o más durante los últimos seis meses, e históricos del flujo de caja tiene que justificar la cantidad del préstamo. Este programa tiene multas por pago anticipado debido a la naturaleza tasa fija a largo plazo de la financiación, por lo que no es bueno para los prestatarios en busca de dinero a corto plazo.

b) Freddie Mac – El programa estándar es muy similar a la de Fannie Mae. Sin embargo, se están ejecutando un programa especial para montos de los préstamos de más de $ 5 millones. Es un programa único interés de un préstamo globo de cinco años. El préstamo a valor no puede superar el 75% del valor sin dinero en efectivo y 70% del valor en efectivo-hacia fuera. La tasa de interés comienza a Libor más 2,50% (lo que hoy es 2,75%), y la tasa tiene un límite máximo del 6%, es decir, la tasa no puede exceder el 6%. El término es de cinco años. Este es el mejor programa en el mercado de edificios de apartamentos más grandes debido a que la tasa de interés es muy bajo. Los pagos son aproximadamente la mitad de lo que sería bajo un estándar de cinco años de amortización de hipoteca de tasa fija con Fannie Mae o Freddie Mac.

c) Los prestamistas nacionales – Trabajamos con un número de prestamistas nacionales que están buscando para financiar edificios de apartamentos verdad en cualquier parte del País. Cuantía de los préstamos deben tener un mínimo de $ 2 millones. Las tasas de interés están en el rango medio del 5% en un período fijo de cinco años y el rango medio del 6% en un año siete y diez fijos. Préstamo a los valores suelen ser un 75% en una refinanciación y el 80% en la adquisición. Por retiro de efectivo, que varía dependiendo de la transacción, y dinero en efectivo-no estarán disponibles en todas las solicitudes. Las amortizaciones son típicamente de veinticinco a treinta años. Este programa es bueno para los prestatarios que, o bien no pueden obtener una propiedad para acogerse a un programa de Fannie Mae o Freddie Mac, o que no quieren que las penas asociadas con el programa de Fannie Mae o Freddie Mac. Estos préstamos suelen tener todavía sanciones por pago anticipado, pero no son tan pronunciada como los ofrecidos por Freddie Mac y Fannie Mae.

d) Los bancos tradicionales – Tenemos una gran variedad tradicional, tanto de la Comunidad y los bancos regionales que buscan financiar los edificios de apartamentos. Las tasas de interés varían un poco dependiendo de la institución, pero las tasas de interés son tan bajas como el 4,75% en un fijo de tres años y el 4,99% en un período de cinco años fijado, todo el camino hasta la gama media del 6% dependiendo de la calidad de la propiedad, el Prestatario, y que institución de crédito se hace el préstamo. Las tasas de interés, incluso puede ir más alto que el rango de 6% para propiedades de más alto riesgo de los prestatarios. Las amortizaciones son típicamente de veinticinco años, aunque en algunos casos pueden ser menos o incluso más. Para los prestatarios que no tienen montos de los préstamos que afectaron a los requeridos por Fannie Mae, Freddie Mac, o los prestamistas nacionales, o no está seguro de cuánto tiempo piensa mantener las propiedades, los bancos locales son el mejor camino a seguir. Además, los bancos locales ofrecen más flexibilidad y más de una relación para el prestatario.

e) Los prestamistas privados – Tenemos muchos prestamistas privados están dispuestos a financiar los edificios multifamiliares / apartamento. Estos prestamistas son conservadores y que busca la realización de las propiedades. Las tasas de interés son un poco más alto que las tasas bancarias tradicionales, en la actualidad entre un 8% y 16%. Además, las tasas por adelantado son generalmente conservadores, y no superará el 70% del menor valor o costo. En algunos casos, dinero en efectivo-refinanciaciones están permitidas, pero por lo general cuando eso ocurre, el préstamo a valor es bastante inferior al 65% y el prestatario tiene que tener un buen uso para el dinero. Los términos varían ampliamente dependiendo del programa de un año a cinco años, y algunos préstamos de interés solamente, mientras que otras se amortizar a veces durante hasta treinta años.

f) Los prestamistas de dinero duro – Hemos prestamistas de dinero duro en busca de capital para poner un alto riesgo en el lugar de las propiedades de transición. Muchas veces se trata de propiedades pisos, donde el prestatario necesita capital por un período corto de tiempo para permitir una estabilización de la propiedad o por algún trabajo a realizar. Además, estos prestamistas están dispuestos a financiar la compra de notas, así como de la deuda hipotecaria directamente. Estos prestamistas típicamente no financiará más del 65% del costo total, sin tener en cuenta el valor actual o al final, y por lo general siempre y cuando la financiación a base de año a corto plazo uno a dos. Sin embargo, la financiación adicional puede muchas veces estar disponible si no hay garantía fuera de compromiso. En casi todos los casos los préstamos son sin intereses sólo con las tasas de interés entre 12% y 18%, y tasas elevadas de préstamo entre el 2% y 6%. Todos los que trabajamos con los prestamistas a financiar cada propiedad viendo el final del juego y la capacidad del prestatario para refinanciar la propiedad en más financiamiento tradicional al vencimiento del préstamo de dinero duro. Nosotros no trabajamos con los prestamistas que están financiando estos préstamos en el front-end con la esperanza de tomar las propiedades de la espalda. Por lo general no se recomienda un préstamo de dinero duro a menos que estemos seguros de un plan está en el lugar donde se puede asegurar el financiamiento de reemplazo una vez que la propiedad está estabilizado o reposicionarse

Our Commercial loan department offers all kinds of loans. From single family homes to commercial properties. The loans are available as follow, and for more information you can click on USA Lending Inc.

a) Fannie Mae – This program is great for procuring long-term fixed interest rate financing for buildings Borrowers plan to hold. Through Fannie Mae we can finance the acquisition of or refinance of existing apartment buildings five-units and up with loan amounts starting at $750,000. There are five, seven, and ten year fixed interest rate options. Five-year rates start in the 4% range with Seven and Ten year rates in the 5% range. The standard amortization is thirty-years. We can finance up to 80% of acquisition cost (and in some cases as much as 85%), and on a refinance up to 80% without cash-out and 75% with cash-out. However, the advance rates also vary depending on the location of the property as Fannie Mae has restrictions in certain States on the loan to value (example: Florida they will not finance more than 65% loan to value). Occupancy has to have been 90% or higher for the past six months, and historical cash-flow has to justify the loan amount. This program does have prepayment penalties due to the long-term fixed rate nature of the financing, so it is not good for Borrowers looking for short-term money.

b) Freddie Mac – The standard program is very similar to Fannie Mae. However, they are running a special program for loan amounts over $5 million. It is an interest only program on a five-year balloon loan. The loan to value cannot exceed 75% of value no cash-out and 70% of value with cash-out. The interest rate starts at Libor plus 2.50% (which today is 2.75%), and the rate has a ceiling at 6%, meaning the rate can never exceed 6%. The term is five years. This is the best program in the market for larger apartment buildings because the interest rate is so low. Payments are roughly half of what they would be under a standard five-year amortizing fixed rate mortgage with Fannie Mae or Freddie Mac.

c) National Lenders – We work with a number of National Lenders that are looking to fund apartment buildings really anywhere in the Country. Loan sizes must be a minimum of $2 million. Interest rates are in the mid 5% range on a five-year fixed and the mid 6% range on a seven and ten year fixed. Loan to values are typically 75% on a refinance and 80% on acquisition. For cash-out, it varies depending on the transaction, and cash-out is not available on all requests. Amortizations are typically twenty-five to thirty years. This program is good for Borrowers that either cannot get a property to qualify under a Fannie Mae or Freddie Mac program, or who don’t want the penalties associated with the Fannie Mae or Freddie Mac program. These loans still typically have prepayment penalties, but they are not as steep as those offered by Freddie Mac and Fannie Mae.

d) Traditional Banks – We have many traditional both Community and Regional Banks looking to fund apartment buildings. Interest rates vary quite a bit depending on the institution, but interest rates are as low as 4.75% on a three-year fixed and 4.99% on a five-year fixed, all the way up to the mid 6% range depending on the quality of the property, Borrower, and which lending institution is making the loan. Interest rates can even go higher than the 6% range for higher risk properties and Borrowers. Amortizations are typically twenty-five years, although in some cases they can be less or even longer. For Borrowers that don’t have loan amounts that hit those required by Fannie Mae, Freddie Mac, or National Lenders, or are not sure how long they plan to hold the properties, local Banks are the best way to go. Also, local banks offer more flexibility and more of a relationship for the Borrower.

e) Private Lenders – We have many private lenders willing to finance multi-family / apartment buildings. These lenders are conservative and are looking for performing properties. Interest rates are quite a bit higher than traditional bank rates, currently between 8% and 16%. Also, advance rates are typically conservative and will not exceed 70% of the lesser of value or cost. In some cases cash-out refinances are allowed, but typically when that occurs the loan to value is quite a bit below 65% and the Borrower has to have a good use for the money. Terms vary widely depending on the program from one-year to five-years, and some loans are interest only while others will be amortizing sometimes over as much as thirty-years.

f) Hard Money Lenders – We have hard money lenders looking to put high risk capital in place on transitional properties. Often times these are storied properties where the Borrower needs capital for a short-period of time to allow for a stabilization of the property or for some work to be completed. In addition, these lenders are often willing to fund note purchases as well as straight mortgage debt. These lenders won’t typically fund more than 65% of total cost, without regard to existing or end value, and are typically providing that funding on a short-term one to two year basis. However, additional funding can often times be available if there is outside collateral to pledge. In almost all cases the loans are interest only with interest rates between 12% and 18%, and high loan fees between 2% and 6%. All of the lenders we work with underwrite each property looking at the end game and the ability of the Borrower to refinance that property into more traditional financing upon maturity of the Hard Money loan. We do not work with lenders that are underwriting these loans on the front-end with hopes of taking the properties back. We typically will not recommend a loan for Hard Money unless we are confident a plan is in place where we can secure the replacement financing once the property is stabilized or repositioned.

Thursday, March 8th, 2012 financiamento de propiedades
Map

Show Buttons
Hide Buttons