Se trata de una auténtica sopa de alfabeto de la lengua hacia fuera allí en dificultades en relación con vendedores de propiedades. Hay términos extranjeros-, nombre de la jerga, las normas, políticas, procedimientos, bla, bla, bla. No importa que usted podría suceder a hablar con el, que conoce a alguien que conoce a alguien que es un “experto” en el manejo de una o todas las partes de la afligida propiedades opciones.

Bueno, parafraseando a los troyanos, tenga cuidado con los regalos de los griegos-especialmente cuando son portadores el don que afirman ser expertos en un segmento de mercado plagado de escollos y legalidad en todo momento. Muchos son dilatants, pocos son los expertos. Rick Cowle (rcowlelaw@comcast.net), un experimentado abogado que ha manejado cientos de quiebras, ventas en corto, las ejecuciones hipotecarias y las modificaciones, es un experto. Cowle Cuando habla, tiene experiencia, la credibilidad y la experiencia de su lado. Su consejo y consuelo se buscan por otros abogados de nuevo a la “propiedad afligidos” cuestiones.

MBS: Rick, tú y yo hemos trabajado con REO (de propiedad de bienes inmuebles) y con los vendedores de propiedades en todas las fases de ejecución hipotecaria en el pasado. Hemos visto los mercados frente a la avalancha de ventas en corto y las ejecuciones hace 15 años, pero nada se acerca a lo que vemos hoy. El volumen y la rapidez de las propiedades de cultivo es incomparable. ¿Qué consejo le tiene a los agentes que luchan por ahí para ayudar a la gente llena de problemas?

RC: Si bien puede ser más fácil decirlo que hacerlo, es importante consultar a un experto. Hay recursos fuera allí a disposición del público, como la Vivienda y Desarrollo Urbano de sitio web, servicios de asesoramiento de crédito gratis, abogados con amplia experiencia en cuestiones de angustiado vendedor, etc Incluso es posible utilizar Google para encontrar abogados que anuncian sus credenciales como en dificultades expertos en propiedad. La cosa nunca debe hacer es dar asesoramiento u orientación cuando no está cualificado para hacerlo. Tomando un corto de tres horas de clase-venta no se hace un experto en dar consejos sobre el proceso de venta a corto. Sin embargo, es mucho lo que un agente puede hacer de forma concertada con un abogado. Yo siempre para ayudar a asesorar a los agentes del vendedor encontrar a un abogado antes de hacer nada más.

MBS: Los vendedores que se encuentran en dificultades financieras temen que no pueden pagar un abogado para asistir a ellos. A menudo simplemente “ignorar” la delincuencia avisos banco porque creen que son incapaces de ayudarse a sí mismos. Presentado con este escenario, ¿qué recomiendan?

RC: Si bien no puedo hablar por todos los abogados, sé que muchos, incluido yo mismo, tienen planes que tengan en cuenta a los vendedores actuales de las realidades financieras y permitir formas de navegar el proceso con poco o tal vez no por adelantado los honorarios del abogado. Hay casos en que los honorarios del abogado pueden ser facturados y pagados por la institución financiera, la celebración de la prenda. Esta es una parte de las cuestiones negociables que trabajarse. El coste final para el vendedor puede ser mucho más perjudicial por la falta de acción por que la investigación de todas las opciones. Si el agente tiene una parte en un recurso para el consumidor, que de hecho tienen valor. Saber qué hacer es menos importante que saber lo que está disponible para ayudar a los consumidores y orientar a esos recursos. Sólo ayudando a los vendedores para saber qué preguntas que hacer o por dónde empezar el proceso es invaluable.

MBS: No es ningún secreto que aun cuando los vendedores, o agentes que han autorizado a hacerlo, intente ponerse en contacto con el banco (s) en cuestión, no hay garantía de que ningún progreso para llegar a la gente adecuada para ayudarle. Puede sentirse como un agujero negro, y el nivel de frustración de todo el mundo es suficiente para causar úlceras. ¿Cuál es la forma correcta de tratar estas barreras?

RC: No hay una respuesta que es correcta. Cómo llegar a las personas adecuadas en los departamentos de derecho es fundamental en la prevención de ejecución hipotecaria, posiblemente. No va a ser el departamento de hipotecas para facilitar el proceso. El departamento de derecho puede ser llamado a la recuperación de activos, la pérdida de la mitigación, la sesión de ejercicios o alguna otra cosa. Además, cada prestamista tiene sus propios requisitos de documentación. Conseguir que el paquete del banco y completar los documentos requeridos es esencial, incluso para ser escuchado. Por contratar a un negociador experimentado que trabaje con la mayoría, si no todos, los principales bancos nacionales, que él / ella sabrá lo que se requiere por ese banco con anticipación y tiene forma de archivo para uso de los vendedores. Por saber cómo completar los formularios necesarios y hacerlo de manera oportuna, puede acortar el proceso de aprobación de venta a corto quizás meses.

MBS: ¿Qué es una venta corta para los lectores que pueden ser nuevos para esto?

RC: Cuando los vendedores deben más en su hipoteca (s) de que el valor de su casa, los vendedores se encuentran en una situación de escasez si deciden vender. No habrá suficiente dinero para pagar el préstamo (s). El vendedor tendrá que sentarse a la mesa con el producto para satisfacer el derecho de retención (s). Que no es lo mismo que ser capaz de justificar una venta corta en las que el banco determina que el vendedor es digno de ser autorizados para vender la casa a menos que el derecho de retención pendiente (s), y el banco acepta su pérdida como la escasez. Con el fin de ser considerado para la venta a corto elegibilidad uno tendría que tener una dificultad como el divorcio, gastos médicos, pérdida de empleo, muerte de algún familiar o similares vida situación catastrófica. Además, los vendedores de los gastos debe ser superior a su / sus activos e ingresos, que están detrás en sus pagos y no tienen manera de pagar al banco. Simplemente, debido más que el hogar es aún un valor de querer vender, independientemente de la falta de rigor no es una razón para solicitar una venta corta.

MBS: Supongamos que hay una dificultad como se ha señalado anteriormente. ¿Cuál es el proceso por el agente o vendedor a seguir?

RC: “Lista de los bienes a un precio sobre la base de un análisis detallado del mercado. El agente debe cerciorarse de que tienen otros agentes en la MLS es consciente de que una posible venta a corto y que “todas las transacciones entre ellos el monto de la indemnización, están sujetos a la aprobación del banco.” El hecho es que, aunque de una casa se muestra a valor de mercado y un comprador que viene y hace una oferta en consonancia con el valor, el banco no puede aceptar la venta. Hay casos en que el dictamen del banco de precios puede ser mayor que la oferta sobre la mesa, y el banco puede contrarrestar o rechazar la oferta si no se ajusta a lo que ellos creen es correcta. A menudo sugieren que el agente de un vídeo de la casa realmente el documento como condición algunas evaluaciones se realizan sin un paseo por el pleno. Sin la documentación puede ser difícil hacer el caso al banco acerca de por qué la casa no vale lo que el tasador del banco determinado. Siempre deben cumplir los agentes del banco evaluador en la propiedad y les proporcionan comps. Ellos no pueden utilizar el agente de composiciones, pero la documentación podría ser muy útil si se produce un conflicto. Esto no es para ser tomado como evangelio que cualquier debate con el banco, ya sea un agente o un abogado. Algunos, otros no.

MBS: ¿Cuáles son los bancos en busca de un comprador con relación a las calificaciones?

RC: En la gran mayoría de las veces, el banco no quiere negociar contingencias. Los compradores que tienen otro en espera de la venta y la necesidad de que el producto de la venta a fin de cerrar en la próxima compra no son susceptibles de ser considerados. Bancos tener un dévil vista de los compradores solicitar concesiones. Las ventas son siempre como es, sin reparación de créditos, salvo en muy raras ocasiones. Si bien los compradores han realizado inspecciones, es para su consideración y no sólo para la negociación de las cuestiones que puedan surgir. He tenido una incidencia en que durante la tramitación de la venta corta, la casa sufrió una congelación en marcha. Volví al banco y renegociar para los compradores. Hemos tenido que documentar los problemas y hacer una estimación del costo de la reparación. Ese es el tipo de rara ocurrencia quiero considerar la posibilidad de presentar al banco.

MBS: ¿Hay algunas banderas rojas que los agentes deben tener en cuenta antes de aventurarse en ayudar a un vendedor en dificultades?

RC: Los vendedores tienen que ser muy cooperativa con el agente y el que más entra en el proceso. Las parejas que participan en un divorcio y en contradicción entre sí pueden presentar problemas insuperables cuando se trata de ser sensibles y conseguir toda la documentación en manos de las personas adecuadas. Los vendedores también deben estar dispuestos a hacer el papeleo necesario. Esto es mucho tiempo y detallada. Cualquier persona que no “cavar” lo que se necesita como prueba de las reclamaciones que se están desperdiciando el tiempo de todo el mundo. También hay documentos que requieren la transferencia de las firmas. Una vez más, si hay más de un vendedor, y los dos o más no son afines, aumentar la bandera roja y estar seguro de los problemas se curan antes de acercarse al banco con una oferta. Oímos hablar de ventas acceso a las salas de más de un año. Que suele ser causa de problemas con cuestiones como la arriba mencionada. Bien preparados y de cooperación que tanto los vendedores del abogado y agente de puestos de trabajo mucho más fácil.

MBS: Con frecuencia, los hogares que tienen más de un titular de derecho de retención. En tales casos, ¿qué ocurre cuando se trata de un corto proceso de venta?

RC: Yo he tenido una tasa de éxito del 90% de trabajo a través de este mismo asunto. Sé que la alta tasa de éxito se debe estar muy familiarizado con el proceso de liberación que el embargo y la forma de enfoque en relación con los bancos por qué teniendo la venta se encuentra en su mejor interés. A menudo es un delicado acto de equilibrio lleno de mucha ida y vuelta de negociación. Yo diría que sería casi imposible de realizar sin los conocimientos de una gran experiencia trabajando en el negociador de vendedores nombre.

MBS: ¿Qué próximas tendencias ve usted dentro de este segmento de la empresa?

RC: La falta de conocimientos sobre los bienes inmuebles de la parte profesional, mientras que el número de vendedores en dificultades sigue creciendo, sólo agravan los problemas de conseguir estas propiedades se venden en el lugar de ejecución hipotecaria. Los bancos todavía no están preparados para la amplitud y profundidad de los problemas, y muchos vendedores se están quedando entre las grietas que podría haber sido útil. El mercado estará pronto inundado con reos en proceso de estas casas a través de los bancos después de que el sistemas de proceso de ejecución hipotecaria. Agentes desean trabajar este segmento del mercado aún pocos entienden la amplitud y profundidad de lo que se requiere el compromiso y el tiempo. Los bancos deben educados agentes de REO anuncios.

MBS: Después de haber gestionado y procesados cientos de propiedades REO, estoy totalmente de acuerdo. Como cuestión de hecho, los errores y omisiones de las empresas están preocupados por indemnizar a los intermediarios que no exigen a sus agentes para borrar todas las listas de REO con la empresa antes de buscar a cabo. Es un muy litigioso, pendiente resbaladiza. Los bancos exigen todo tipo de garantías y fianzas para las personas que trabajan en sus anuncios … no para los débiles de corazón para algunos.

RC: Estoy totalmente de acuerdo. Cuanto más la gente a comprender todo el proceso de la primera hipoteca sobre la delincuencia a través de la REO etapa, menos probable es que se quiere tomar todo en.

MBS: Hay momentos en que los titulares de segundo derecho de retención, o incluso en primer lugar, pedirá a los vendedores a firmar un pagaré sin garantía por parte de la escasez pagado por el prestamista a los vendedores parte. ¿Cuándo piensa que eso ocurra y con qué frecuencia?

RC: “Si el embargo titular (s) de sentir que no son activos de próxima aparición, que puede tomar este paso. Vemos esto con frecuencia que los préstamos están garantizados por PMI (seguro hipotecario privado). PMI empresas afectadas están recibiendo muy duro con el número de malos préstamos que fueron garantizados por PMI y no posteriormente. Ellos pueden tratar de recuperar parte del dinero de la indemnización que ha de establecer si se sienten allí es una buena oportunidad de recuperar parte del camino.

MBS: Hay tantos otros temas que podemos explorar en profundidad. Se han escrito volúmenes sobre toda la zona de vendedores en dificultades y propiedades. ¿Cuál diría que es la cosa más importante que un agente puede hacer para ayudarlos a ayudar a sus vendedores?

RC: Educación, educación, educación. Leer, tomar clases, se unen en redes de grupos de profesionales afines, etc Simplemente no podemos saber lo suficiente para ayudar a las personas que necesitan un buen asesoramiento, orientación y apoyo ahora más que nunca!

MBS: Amén a eso!